L’immobilier locatif et la bourse sont deux des placements les plus populaires pour faire fructifier son capital. Chacun présente des avantages et des inconvénients, et le choix entre ces deux options dépend du profil de l’investisseur, de ses objectifs et de sa tolérance au risque.
Cet article compare ces deux formes d’investissement en fonction de plusieurs critères clés : rendement, risque, accessibilité, liquidité et fiscalité.
Comparaison du rendement moyen
Historiquement, la bourse et l’immobilier ont généré des rendements attractifs, mais avec des différences notables.
- Immobilier locatif : Le rendement brut moyen d’un investissement immobilier locatif varie entre 3 et 7 % par an, selon la ville et le type de bien. Après impôts, frais et vacance locative, le rendement net est souvent plus faible.
- Bourse : Le marché boursier a généré un rendement moyen de 7 à 10 % par an sur le long terme, notamment via les indices comme le S&P 500.
En termes de rentabilité pure, la bourse a historiquement surperformé l’immobilier, mais la volatilité et les risques associés sont plus élevés.
Niveau de risque
- Immobilier : Le risque principal en immobilier est la vacance locative, la dégradation du bien, les impayés et la baisse des prix du marché. Cependant, le marché immobilier est généralement moins volatil que la bourse.
- Bourse : Les actions et les ETF peuvent perdre de la valeur rapidement en cas de crise économique ou de fluctuations du marché. Cependant, sur le long terme, les marchés financiers ont tendance à croître.
L’immobilier est perçu comme plus stable, mais il comporte des risques spécifiques (crise immobilière, difficultés à revendre). La bourse est plus volatile, mais la diversification permet de limiter les pertes.
Accessibilité financière
- Immobilier : Acheter un bien locatif nécessite un apport important, souvent au moins 10 à 20 % du prix du bien. Il est cependant possible de financer un achat à crédit, ce qui permet d’investir avec un effet de levier.
- Bourse : Investir en bourse est accessible avec quelques centaines d’euros seulement. Grâce aux ETF, il est possible de diversifier son portefeuille sans mobiliser un capital important.
Pour un investisseur débutant avec un faible capital, la bourse est une option plus accessible que l’immobilier.
Liquidité et disponibilité du capital
- Immobilier : Un bien immobilier est peu liquide, c’est-à-dire qu’il peut être difficile de vendre rapidement en cas de besoin urgent de liquidités.
- Bourse : Les actions et ETF sont très liquides, permettant d’acheter et vendre facilement en quelques clics.
L’immobilier est donc un investissement de long terme, alors que la bourse permet une plus grande flexibilité pour récupérer son argent rapidement.
Gestion et contraintes
- Immobilier : Gérer un bien locatif demande du temps (sélection des locataires, gestion des travaux, recouvrement des loyers). Il est possible de déléguer à une agence, mais cela représente un coût supplémentaire.
- Bourse : L’investissement en bourse, notamment via les ETF, est quasiment passif. Il suffit d’investir régulièrement et de rééquilibrer son portefeuille une ou deux fois par an.
Si l’objectif est d’investir sans avoir à gérer un actif, la bourse est un choix plus adapté.
Avantages fiscaux et fiscalité
- Immobilier : Plusieurs dispositifs permettent de réduire la fiscalité (loi Pinel, LMNP, déficit foncier), mais les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, souvent lourdement taxés.
- Bourse : En France, les plus-values et les dividendes sont taxés à 30 % (Prélèvement Forfaitaire Unique). Cependant, le Plan d’Épargne en Actions (PEA) permet d’optimiser la fiscalité après 5 ans de détention.
L’immobilier offre des avantages fiscaux intéressants, mais la gestion de la fiscalité peut être plus complexe que pour la bourse.
Quelle stratégie adopter selon son profil ?
| Critère | Immobilier locatif | Bourse (ETF, actions) |
|---|---|---|
| Rendement moyen | 3 à 7 % brut | 7 à 10 % brut |
| Risque | Modéré | Élevé à court terme, faible à long terme |
| Accessibilité | Apport nécessaire (effet de levier possible) | Accessible dès 100 € |
| Liquidité | Faible (long à revendre) | Élevée (achat/vente en quelques clics) |
| Gestion | Active (locataires, travaux, impôts) | Passive (ETF, portefeuille automatisé) |
| Fiscalité | Optimisable avec des dispositifs | PEA avantageux après 5 ans |
L’immobilier et la bourse sont deux stratégies d’investissement complémentaires. L’immobilier offre une stabilité et un effet de levier, tandis que la bourse permet un rendement plus élevé avec une meilleure liquidité.
Si l’objectif est de générer des revenus passifs avec un capital limité et sans gestion active, la bourse via les ETF est une excellente option. En revanche, si l’on cherche un investissement tangible avec un financement par emprunt, l’immobilier locatif reste un choix solide.
Pour un portefeuille équilibré, il est pertinent de combiner ces deux actifs afin de profiter des avantages de chaque classe d’investissement.
