Oui, il est possible de financer les frais de notaire sans disposer d’un apport suffisant, mais ce financement n’est jamais automatique. La solution la plus directe consiste à demander à la banque un crédit couvrant à la fois le prix du bien et les frais annexes. On parle souvent de financement à 110 %. L’établissement prêteur reste toutefois libre d’accepter ou non ce montage en fonction du profil de l’emprunteur, de ses revenus, de son niveau d’endettement et de la solidité générale du projet.
Les frais de notaire font partie du budget global à anticiper pour financer un achat immobilier. Ils ne correspondent d’ailleurs pas uniquement à la rémunération du notaire : ils englobent notamment des droits et taxes liés à l’acquisition. Leur montant varie selon la nature du bien, sa localisation et les règles fiscales applicables au moment de la transaction.
Peut-on inclure les frais de notaire dans le prêt immobilier ?
Une banque peut accepter de prêter davantage que le seul prix d’achat afin de couvrir les frais liés à l’opération. Dans ce cas, le crédit finance le bien immobilier ainsi que tout ou partie des frais de notaire et éventuellement d’autres dépenses annexes. Cette pratique permet à un acquéreur disposant de peu d’épargne de ne pas avoir à verser immédiatement plusieurs milliers d’euros sur ses fonds propres.
Il n’existe cependant pas de droit au prêt à 110 %. Les banques préfèrent généralement que l’acquéreur apporte au moins de quoi régler les frais annexes, car cet effort d’épargne constitue aussi un indicateur de sa capacité à gérer son budget. Un emprunteur souhaitant obtenir un crédit immobilier avec un petit apport doit donc compenser cette faiblesse par d’autres éléments rassurants.
Une situation professionnelle stable, des revenus réguliers, une épargne résiduelle après l’achat, des comptes bancaires correctement tenus et un niveau de charges raisonnable peuvent renforcer le dossier. À l’inverse, des découverts fréquents ou plusieurs crédits déjà en cours réduisent généralement la marge disponible pour financer les frais de notaire en plus du logement.
Pourquoi la banque regarde le coût total et pas seulement les frais de notaire
La question centrale n’est pas uniquement de savoir comment payer les frais de notaire. La banque évalue la capacité de l’emprunteur à supporter l’ensemble du financement. Ajouter ces frais au capital emprunté augmente le montant du crédit, les mensualités ou la durée nécessaire pour rembourser la dette.
Le crédit doit notamment rester compatible avec les règles applicables à l’octroi des prêts immobiliers. Le cadre du Haut Conseil de stabilité financière prévoit en principe un taux d’effort maximal de 35 % et une durée de crédit plafonnée à 25 ans, sous réserve des cas de flexibilité prévus pour les établissements bancaires. Ces règles étant susceptibles d’évoluer, leur version en vigueur peut être vérifiée sur le site du Haut Conseil de stabilité financière.
Un financement sans apport sera donc plus facile à défendre si la mensualité reste confortable par rapport aux revenus du foyer. L’enjeu consiste à montrer que l’absence d’apport ne traduit pas une situation financière fragile.
Comment présenter un dossier sans apport convaincant ?
Lorsqu’un emprunteur ne peut pas payer les frais de notaire avec son épargne, la qualité du dossier devient particulièrement importante. La banque cherche à mesurer le risque qu’elle prend en finançant quasiment toute l’opération.
- Limiter les autres dettes avant la demande de prêt afin de préserver la capacité de remboursement.
- Éviter les incidents bancaires et les découverts répétés dans les mois précédant l’étude du dossier.
- Conserver une épargne de sécurité lorsque cela est possible au lieu de consacrer la totalité de ses liquidités à l’acquisition.
- Présenter un projet cohérent avec les revenus, la situation professionnelle et le niveau de vie du foyer.
- Comparer plusieurs établissements, car les politiques concernant les dossiers sans apport peuvent différer d’une banque à l’autre.
La même logique s’applique lorsque l’objectif est de financer l’achat d’un appartement : le prix affiché du logement ne suffit pas à déterminer le besoin de financement. Les frais d’acquisition et les autres dépenses associées doivent être intégrés dès le calcul initial.
Le prêt personnel est-il une bonne solution pour payer les frais de notaire ?
Si la banque refuse d’intégrer les frais de notaire au prêt immobilier, un crédit personnel peut sembler constituer une solution de remplacement. Il permet théoriquement d’obtenir une somme destinée à régler ces frais sans avoir à justifier précisément chaque dépense lorsqu’il s’agit d’un prêt personnel non affecté.
Cette option doit néanmoins être examinée avec prudence. Une mensualité supplémentaire augmente les charges de crédit du foyer et réduit sa capacité à supporter le prêt immobilier. Contracter un crédit à la consommation juste avant une demande de financement immobilier peut donc compliquer le dossier au lieu de le résoudre.
Il faut également regarder le coût total de cette dette supplémentaire, et pas seulement la somme obtenue. Avant d’utiliser cette voie, il est utile de connaître les principaux moyens d’éviter les pièges du crédit à la consommation, notamment lorsque l’emprunteur cumule plusieurs financements.
Les prêts aidés permettent-ils de payer les frais de notaire ?
Les prêts aidés ne doivent pas être considérés automatiquement comme une solution pour régler les frais d’acquisition. Le prêt d’accession sociale, par exemple, peut financer certaines opérations immobilières éligibles, mais les frais de notaire sont exclus des dépenses qu’il peut prendre en charge. Un autre financement ou des fonds propres restent alors nécessaires pour cette partie du projet.
Plus généralement, il faut vérifier précisément ce que chaque prêt complémentaire autorise à financer. Une aide permettant d’augmenter le budget consacré au logement ne signifie pas nécessairement qu’elle peut servir directement à régler les frais de notaire.
Attention aux autres sommes à avancer avant la vente
Ne pas avoir d’apport pose parfois un problème avant même le paiement des frais de notaire. Lors de la signature d’un compromis, une somme peut être demandée à l’acquéreur à titre de dépôt de garantie ou d’acompte selon les modalités prévues dans l’avant-contrat. Il faut donc distinguer cette somme des frais réglés lors de l’acte définitif. Des solutions spécifiques peuvent être étudiées pour verser l’acompte du compromis sans apport.
Cette distinction est importante pour établir un plan de financement réaliste. Une offre bancaire couvrant le prix du bien et les frais de notaire ne résout pas nécessairement tous les besoins de trésorerie qui apparaissent entre l’offre d’achat et la signature définitive.
Le montant des frais à financer peut varier selon l’achat
Les frais d’acquisition ne sont pas identiques dans toutes les situations. Leur montant dépend notamment de la nature de l’opération et du département. Il est donc préférable de les estimer à partir du projet précis plutôt que d’appliquer un montant forfaitaire à tous les achats.
Depuis le 1er avril 2025 et jusqu’au 31 mars 2028, les départements peuvent notamment relever de 4,5 % à 5 % leur taux de taxe de publicité foncière ou de droit d’enregistrement sur les acquisitions concernées. Une exception est prévue permettant de ne pas appliquer cette hausse à certains primo-accédants achetant leur résidence principale. Le besoin de financement peut donc différer d’un département et d’un acquéreur à l’autre pendant cette période.
Qu’en est-il pour un terrain, une construction ou un investissement locatif ?
L’absence d’apport doit être appréciée en fonction de la nature exacte du projet. Pour financer l’achat d’un terrain, les frais liés à l’acquisition viennent s’ajouter au prix du foncier et éventuellement au coût futur de la construction. La banque doit alors examiner la cohérence du financement dans son ensemble.
Dans un projet visant à financer la construction d’une maison, il faut notamment éviter de raisonner uniquement sur le coût des travaux. Le terrain, les frais d’acquisition et les autres dépenses liées au projet peuvent modifier sensiblement le montant à emprunter.
Pour un investisseur, les frais de notaire entrent également dans le coût réel de l’opération. Ils doivent être intégrés aux calculs avant de financer un investissement locatif, car un besoin de crédit supérieur influence directement le niveau d’endettement et l’équilibre financier du projet.
Quelle solution privilégier lorsqu’on n’a vraiment aucun apport ?
Lorsque l’épargne disponible est insuffisante, la première piste consiste généralement à chercher un prêt immobilier couvrant le bien et les frais annexes plutôt qu’à multiplier les crédits séparés. Le montage reste plus lisible et évite d’ajouter automatiquement une dette à la consommation au financement principal.
Si la banque refuse de couvrir les frais de notaire, il faut identifier la cause du refus avant de chercher un autre crédit. Un montant d’achat trop élevé, un endettement déjà important ou une gestion bancaire irrégulière ne seront pas nécessairement corrigés par un financement supplémentaire. Réduire le budget immobilier, constituer une petite épargne ou reporter l’achat peut parfois améliorer davantage le dossier que l’ajout d’un second emprunt.
Le point décisif est donc moins l’existence d’un apport minimum que la capacité à présenter un financement soutenable. Sans apport, les frais de notaire peuvent être empruntés si la banque accepte de financer l’opération au-delà du prix du bien. Si ce montage n’est pas possible, toute solution complémentaire doit être évaluée en tenant compte de son impact sur l’endettement, le coût total du crédit et la trésorerie qui restera disponible après l’achat.
