Les revenus passifs, tels que les loyers, les dividendes ou les intérêts, peuvent constituer une part importante du revenu d’un investisseur. Toutefois, leur déclaration fiscale peut être complexe et nécessite une attention particulière pour éviter les erreurs qui pourraient entraîner des redressements. Cet article explore les meilleures pratiques pour déclarer correctement ses revenus passifs et optimiser sa fiscalité.
Qu’est-ce qu’un revenu passif ?
Les revenus passifs désignent des revenus réguliers obtenus sans nécessiter une activité professionnelle directe. Cela inclut notamment :
- Les loyers issus de la location immobilière.
- Les dividendes perçus des actions ou fonds d’investissement.
- Les intérêts générés par un placement en livret d’épargne ou en obligations.
- Les revenus liés à la location d’actifs (par exemple, la location de biens ou de matériel).
Comment déclarer les revenus fonciers (location immobilière) ?
Location en direct
Si vous louez un bien en direct, vos revenus fonciers doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. Il existe deux régimes fiscaux selon le montant des revenus :
- Régime micro-foncier : pour des loyers inférieurs à 15 000 € par an, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers. Les loyers nets sont donc déclarés après cet abattement.
- Régime réel : si vos revenus dépassent 15 000 € ou si vous souhaitez déduire vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, gestion), vous pouvez opter pour le régime réel, qui nécessite la tenue d’une comptabilité. Ce régime permet de déduire toutes les charges liées à l’immobilier, réduisant ainsi le revenu imposable.
Location meublée (LMNP / LMP)
Les revenus tirés de la location meublée sont soumis au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Deux régimes s’appliquent :
- Régime micro-BIC : pour des recettes inférieures à 72 600 € (en 2025), vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %.
- Régime réel : si les charges dépassent l’abattement ou si vous souhaitez amortir le bien et déduire les frais réels, ce régime permet une déduction des charges et de l’amortissement du bien.
Déclaration des dividendes
Les dividendes provenant d’investissements dans des actions ou des fonds sont soumis à l’impôt sur le revenu. Depuis la réforme fiscale de 2018, les dividendes sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), aussi appelé flat tax, à hauteur de 30 %. Ce taux comprend :
- 12,8 % d’impôt sur le revenu.
- 17,2 % de prélèvements sociaux.
Toutefois, vous pouvez optez pour le barème progressif de l’impôt si cela est plus avantageux pour vous, notamment si vos revenus sont faibles et que vous bénéficiez de l’abattement de 40 % sur les dividendes.
Déclaration des intérêts (livrets, obligations)
Les intérêts générés par des placements comme les livrets d’épargne, les obligations ou les comptes à terme doivent être déclarés en revenus de capitaux mobiliers. Selon la nature du placement, ces intérêts peuvent être soumis au PFU de 30 % ou, dans certains cas, au barème progressif.
- Livret A, Livret de Développement Durable (LDD), PEL : Les intérêts sont exonérés d’impôt sur le revenu, mais soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
- Obligations et autres placements financiers : Les intérêts générés par ces placements sont soumis au PFU de 30 %, ou peuvent être optionnellement soumis au barème progressif.
Les autres sources de revenus passifs
Revenus issus du capital mobilier
Les revenus passifs peuvent également inclure des revenus provenant de la location de biens (ex : location de voitures, location de matériel, etc.). Ces revenus sont à déclarer dans la catégorie revenus de capitaux mobiliers ou dans la catégorie BIC si vous êtes dans un cadre professionnel.
Revenus issus du crowdfunding immobilier
Les revenus obtenus par l’intermédiaire du crowdfunding immobilier sont également considérés comme des revenus mobiliers et doivent être déclarés dans la catégorie revenus de capitaux mobiliers. Les intérêts perçus sont soumis au PFU de 30 %.
Comment éviter les erreurs fiscales lors de la déclaration des revenus passifs ?
Vérifier la nature des revenus
Les revenus passifs sont soumis à différentes régulations fiscales selon leur nature (revenus fonciers, dividendes, intérêts, etc.). Veillez à bien identifier chaque source de revenu et à la déclarer correctement.
Bien connaître les plafonds et les seuils
Les régimes fiscaux simplifiés comme le micro-foncier ou le micro-BIC sont soumis à des seuils spécifiques. Vérifiez que vous ne dépassez pas ces seuils pour bénéficier des abattements forfaitaires.
Demander l’aide d’un expert
Les revenus passifs peuvent être complexes à déclarer, notamment si vous avez plusieurs sources de revenus ou si vous êtes dans un cadre fiscal particulier (SCI, IS, etc.). Un expert-comptable ou un fiscaliste peut vous aider à éviter les erreurs et à optimiser vos déclarations.
Conclusion : l’importance d’une déclaration correcte
Bien déclarer ses revenus passifs est essentiel pour éviter les redressements fiscaux et optimiser sa situation fiscale. Il est crucial de bien comprendre les différentes catégories de revenus passifs et les régimes fiscaux applicables à chacun. En cas de doute, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour vous assurer que votre déclaration est complète et correcte.
