Investir dans l’immobilier est une stratégie prisée pour se constituer un patrimoine et générer des revenus passifs. En 2025, deux options s’offrent aux investisseurs : les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et l’investissement locatif classique. Chaque solution a ses avantages et ses inconvénients en fonction du capital disponible, de la gestion souhaitée et du rendement attendu.
Qu’est-ce qu’une SCPI et comment fonctionne-t-elle ?
Une SCPI est un placement immobilier collectif géré par une société de gestion qui investit dans des biens immobiliers (bureaux, commerces, logements). L’investisseur achète des parts de cette société et perçoit des revenus proportionnels à son investissement.
Avantages :
- Pas de gestion locative, tout est pris en charge par la société de gestion.
- Mutualisation des risques grâce à un portefeuille diversifié.
- Rendement moyen entre 4 % et 6 %, attractif par rapport aux placements classiques.
- Possibilité d’investir à crédit et de bénéficier d’effets de levier.
- Accessible dès quelques centaines ou milliers d’euros, contrairement à l’achat d’un bien immobilier entier.
Inconvénients :
- Frais de gestion élevés (de 8 % à 12 % des loyers encaissés).
- Pas de contrôle direct sur le choix des biens et des locataires.
- Liquidité limitée : la revente des parts peut prendre du temps.
- Rendement soumis aux cycles économiques et aux performances de la SCPI.
Qu’est-ce que l’investissement locatif classique ?
L’investissement locatif classique consiste à acheter un bien immobilier (appartement, maison, immeuble) pour le louer et générer des revenus locatifs.
Avantages :
- Contrôle total sur le bien, la gestion et les décisions d’investissement.
- Possibilité de bénéficier d’un effet de levier du crédit immobilier.
- Valorisation du bien à long terme avec possibilité de plus-value à la revente.
- Avantages fiscaux avec des dispositifs comme le LMNP, Pinel ou Denormandie.
- Revenus locatifs plus prévisibles en fonction du marché.
Inconvénients :
- Gestion contraignante : recherche de locataires, entretien, impayés, vacance locative.
- Frais supplémentaires : taxe foncière, copropriété, travaux, charges.
- Risques de baisse de valeur du bien en fonction de l’évolution du marché immobilier.
- Moins accessible financièrement, car l’achat d’un bien demande un capital de départ important.
Comparaison entre SCPI et investissement locatif
| Critères | SCPI | Investissement locatif |
|---|---|---|
| Montant minimum d’investissement | Accessible dès quelques milliers d’euros | Nécessite un apport important (20 % du prix du bien) |
| Rendement moyen | Entre 4 % et 6 % | Entre 3 % et 8 % selon la localisation |
| Gestion | Déléguée à une société de gestion | À gérer soi-même ou via une agence |
| Effet de levier (crédit immobilier) | Possible mais moins courant | Utilisé pour maximiser le rendement |
| Risque de vacance locative | Mutualisé sur plusieurs biens | Présent si le bien reste inoccupé |
| Frais annexes | Frais de gestion élevés (8 % à 12 %) | Frais de notaire, taxe foncière, entretien |
| Liquidité | Revente des parts plus difficile qu’une action | Vente du bien peut être longue mais plus contrôlée |
| Valorisation du capital | Dépend des performances des biens gérés par la SCPI | Plus-value potentielle en cas de revente à long terme |
Quelle stratégie choisir selon votre profil ?
- Vous recherchez un investissement passif avec peu de gestion → Optez pour une SCPI.
- Vous voulez un contrôle total sur votre patrimoine et un effet de levier maximal → Privilégiez l’investissement locatif.
- Vous avez un petit capital et souhaitez diversifier votre portefeuille → La SCPI est une bonne solution pour commencer.
- Vous êtes prêt à gérer un bien immobilier et cherchez un rendement plus élevé → L’immobilier locatif peut être plus intéressant à long terme.
Les SCPI et l’investissement locatif offrent tous deux des opportunités intéressantes, mais répondent à des objectifs différents. Les SCPI sont idéales pour ceux qui veulent un revenu passif sans contraintes de gestion, tandis que l’investissement locatif permet une plus grande maîtrise et un potentiel de valorisation plus élevé. Avant de choisir, il est essentiel d’analyser votre capacité financière, votre tolérance au risque et vos objectifs d’investissement à long terme.
