Lancée fin 2023 avec un visa de l’AMF (n°23-13 du 1er décembre 2023), la SCPI Comète est une SCPI de rendement à capital variable gérée par Alderan. Jeune sur le marché, elle a rapidement attiré l’attention en raison de sa stratégie internationale assumée et de niveaux de distribution particulièrement commentés en 2024 et 2025.
Mais derrière les chiffres mis en avant dans certains comparatifs, que vaut réellement cette SCPI ? Les avis sont-ils justifiés ?
Une stratégie internationale affirmée
Comète a été fondée le 28 septembre 2023 avec une orientation claire : investir prioritairement dans l’Union européenne hors France métropolitaine, avec la possibilité d’aller chercher des opportunités en Amérique du Nord ou dans certains pays hors zone euro (Royaume-Uni, Suisse, Australie, etc.).
Ce positionnement tranche avec de nombreuses SCPI historiquement très exposées au marché français.
La SCPI affiche une stratégie diversifiée, excluant toutefois explicitement :
- Les bâtiments résidentiels ;
- Les bâtiments d’activités et de logistique en zone euro.
Dans les faits, le patrimoine s’articule autour de bureaux, commerces, hôtellerie, loisirs ou éducation. Cette diversification sectorielle est souvent citée positivement dans les avis, notamment dans un contexte de transformation des usages immobiliers.
Prix de part, ticket d’entrée et jouissance
Le prix de souscription est fixé à 250 € par part (150 € de nominal et 100 € de prime d’émission). Le minimum pour devenir associé est de 20 parts, soit un ticket d’entrée de 5 000 €.
Le délai de jouissance est fixé au premier jour du sixième mois suivant la souscription et son règlement. C’est un point important : ce décalage peut surprendre les investisseurs qui s’attendent à percevoir des revenus immédiatement.
Le prix de retrait est affiché à 225 €, ce qui intègre mécaniquement la commission de souscription dans l’écart entre souscription et retrait.
Frais et commissions : un sujet sensible
La structure de frais de Comète est classique pour une SCPI traditionnelle, mais elle fait débat :
- Commission de souscription : 10 % HT, soit jusqu’à 12 % TTC ;
- Commission de gestion : 11 % HT (13,2 % TTC) des loyers encaissés ;
- Commission sur acquisitions et cessions d’actifs pouvant atteindre 1 % HT.
Ces niveaux sont régulièrement pointés dans les avis comme “élevés”, notamment en comparaison avec certaines SCPI récentes affichant des frais d’entrée réduits. D’autres investisseurs rappellent que la performance finale dépend avant tout du rendement net distribué et de la qualité de gestion, et non uniquement du niveau de commission affiché.
Distribution et objectifs de performance
La société de gestion affiche un objectif de taux de distribution de 6 % net de frais de gestion et un objectif de TRI à 10 ans de 6,5 % (non garantis).
Les bulletins trimestriels récents font état d’une distribution dynamique en 2025, avec un objectif de distribution pouvant atteindre 8 % (non garanti). Certains comparateurs ont même relayé des taux supérieurs sur 2024–2025, ce qui a largement contribué à la visibilité de la SCPI.
Il convient toutefois de garder en tête que Comète est une SCPI très jeune. Les rendements observés lors des premières années peuvent être influencés par la montée en puissance du patrimoine, la collecte et le délai de jouissance.
Taux d’occupation et exploitation
Le bulletin T3 2025 fait apparaître un taux d’occupation financier proche de 99 %, élément généralement perçu comme rassurant. Cela signifie que la quasi-totalité des surfaces est louée ou en franchise de loyer.
Pour une SCPI aussi récente, ce niveau d’occupation est souvent cité comme un signe d’exécution efficace de la stratégie d’investissement.
Risques à ne pas négliger
Comme toute SCPI, Comète comporte des risques qu’il serait imprudent d’ignorer.
Le premier est le risque de liquidité : la revente des parts n’est pas garantie et dépend de l’existence d’acheteurs ou de nouvelles souscriptions. Le contexte du marché des SCPI depuis 2023 a rappelé que la liquidité n’est jamais automatique.
Le second est le risque de change, inhérent aux investissements hors zone euro. Une variation défavorable des devises peut affecter la rentabilité.
Enfin, l’exposition internationale implique une fiscalité étrangère avec retenues à la source, pouvant impacter le montant net distribué. Ce point est parfois mal anticipé par les investisseurs qui se focalisent uniquement sur le taux de distribution brut.
Ce que disent réellement les avis
Les avis positifs mettent en avant :
Une stratégie internationale cohérente, un rendement attractif sur les premières années, une diversification sectorielle et un taux d’occupation élevé. La réputation d’Alderan comme société de gestion expérimentée joue également en faveur de la SCPI.
Les critiques portent principalement sur :
Le niveau de frais, le manque d’historique (SCPI créée en 2023), le délai de jouissance de six mois, et les incertitudes liées à la liquidité du marché des SCPI en général.
En pratique, Comète apparaît comme une SCPI ambitieuse et dynamique, dont la stratégie internationale séduit autant qu’elle interroge. L’écart entre les avis enthousiastes et les positions plus prudentes reflète surtout le degré d’acceptation du risque et la confiance accordée à une SCPI encore jeune dans son cycle de développement.
